Нередко в доктрине гражданское и договорное право отождествляют. Ведь в своем регулировании гражданское право отдает приоритет договорному порядку установления правоотношений. Недаром практически целая часть Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) посвящена различным видам договоров. В ст. 274 ГК РФ закреплено правило о договорном порядке установления сервитута, между тем в ГК РФ не нашел своего отражения договор об установлении сервитута. Отсутствие законодательного закрепления подобного вида договора нередко приводит к наличию не только теоретических, но и практических споров и разногласий. Поэтому на практике оказывается проще установить сервитут в судебном порядке, нежели урегулировать разногласия в ординарном порядке.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом. В силу ст. 274 ГК РФ договор об установлении сервитута предусмотрен законом, однако в том же законе отсутствуют его основные характеристики. Этим предопределено исследование его сущности, связанной с субъектами данного договора, предметом, объектом, целями, существенными условиями, содержанием договора.
Сервитут один из древнейших правовых институтов, появившийся практически одновременно с возникновением частной собственности. Уже в Древнем Риме основным предусматривался договорный порядок его установления. Договор предусматривался в качестве основания возникновения сервитута в Российской империи. Однако этот договор имел обязательную нотариальную форму. Так, Положение о нотариальной части употребляло термин «сервитут» и указывало на его установление путем совершения крепостной (нотариальной) сделки. В начале XX в. проводилась серьезная работа по упорядочению и улучшению всего российского законодательства, в том числе и гражданского. В проекте гражданского уложения сервитуту было посвящено около сорока статей. Начиная с 1918 г. институт сервитута, как и институт частной собственности, был забыт. Однако история его осталась и сегодня является наглядным свидетельством того, что ведущим основанием возникновения сервитута является договор.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации), сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Стороны договора в доктрине именуются сервитутодатель и сервитуарий. Сервитутодатель лицо, недвижимое имущество которого обременено сервитутом. Сервитутодатель обязанная сторона в договоре. На нем лежит обязанность по предоставлению земельного участка (недвижимости) в пользование сервитуарию. Сервитутодателем может быть исключительно собственник недвижимости. И данное указание является весьма логичным. Ведь сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества (имущество, обремененное сервитутом), и никто другой не вправе решать за собственника вопрос об установлении сервитута (за исключением суда). Сервитуарий лицо, в интересах которого устанавливается сервитут. В нормах Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) этот субъект именуется обладателем сервитута. Что касается господствующей недвижимости, т. е. недвижимости, в отношении которой установлен сервитут, то, согласно п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Здесь согласие собственника данной недвижимости необязательно. Таким образом, сервитуарием выступает как собственник господствующей недвижимости, так и иное лицо, которому данная недвижимость предоставлена собственником во владение или пользование на указанных выше правах.
Договор об установлении сервитута должен определять вид сервитута, права и обязанности сторон, объем правомочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута. Интересным представляется вопрос об установлении сервитута при нахождении служащей вещи в аренде. Некоторые авторы предлагают включить арендатора в договор об установлении сервитута в качестве третей стороны данного соглашения. На наш взгляд, необходимость в такого рода дополнениях договора отсутствует. По договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования. Право распоряжения в полном объеме остается за собственником.
Конечно, собственнику необходимо учитывать интересы арендатора, тем более что закон обязывает арендодателя предупреждать арендатора о всех правах третьих лиц. Однако данная обязанность существует лишь в форме предупреждения, а не получения согласия. Следовательно, при установлении сервитута собственнику служащей недвижимости сервитутодателю необходимо письменно уведомить арендатора о возникновении данного права. Все возникающие по этому поводу вопросы у арендатора следует разрешать в рамках арендных правоотношений.
Исходя из общих положений ГК РФ о форме сделки можно сделать вывод, что для договора об установлении сервитута предусмотрена простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Некоторые цивилисты предлагают ввести обязательную нотариальную форму для данного договора. Однако, на наш взгляд, это лишь больше усложнит практическое использование сервитута. Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 131 ГК РФ, а в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» упоминается о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья Закона о государственной регистрации (ст. 27), посвященная порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.
По существу, в Законе о государственной регистрации говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. Это в значительной мере отличает регистрацию сервитута от регистрации иных вещных прав, однако никак не раскрывается законодателем. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения Единого государственного реестра. Государственная регистрация сервитута производится на основании заявления сервитуария и соглашения об установлении сервитута. Сервитут считается установленным с момента его государственной регистрации. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Фундамент будущей гостиницы международной сети «Accor» сделан на текущий момент в городе Калининград. В официальной закладке приняли участие Жиль Пелиссон, глава компании «Aккор Групп», и Феликс Лапин...
Порядка 20 тыс населения Полтавской области из-за финансового кризиса возвратились к себе из-за рубежа. Из России, где были на заработках, они вернулись в большинстве своем. В строительстве из запро...
