Продажа недвижимости в 2011 году: тенденции прогнозы
Продажа недвижимости в 2011 году будет иметь ряд специфических тенденций. Рассуждения о развитии рынка недвижимости в стране и, в частности, в Москве в нынешнем году приводят к мысли о финансовых кризисах. Как правило, сопоставляются кризисы, случившиеся в 1998 году и совсем недавний в 2008. Поведение рынка недвижимости во время этих кризисов сходное. В первый год кризиса цены на недвижимость упали на 30-35 % (в долларовом эквиваленте), а на следующий год цены относительно стабилизировались и даже немного поднялись. Исходя из этого можно сказать, что положение на рынке недвижимости в этом году будет идентично 2001 году, когда наблюдалось сильное увеличение цен. В результате цены вернулись на свой прежний уровень, на котором они были до начала кризиса.
Но стоит отметить, что весной 2010 года сходство в поведении цен на рынке недвижимости в сравнении с прошлым кризисом стало отмечаться не так ясно. Цены на российскую недвижимость в процентном соотношении поднялись выше, чем предполагалось. Поэтому можно сказать, что перспективы для вложения средств в недвижимость для дальнейшей ее продажи не слишком явные. Тем более, доходы потенциальных покупателей не столь высоки. Кроме того, покупательская способность и процент увеличения цен осенью 2010 года оставляет желать лучшего. Положение ухудшилось по сравнению с осенью 2009 года - весной 2010 года. Это говорит о том, что увеличение стоимости недвижимости не предполагается в том размере, как было в 2001 году. Для России 2000 год был годом экономического роста после политического развала системы, этот год стал началом политической стабильности в стране. Эти причины и стимулировали рост цен на недвижимость на протяжении многих лет, ведь первоначально цены был довольно низкими. В прошлом году покупательская способность на рынке недвижимости в России по большей части поддерживалась людьми с докризисными средствами. Вполне можно предположить, что таких людей стало меньше, и причин для поднятия цен на недвижимость вроде нет.
Поведение рынка недвижимости осенью 2010 года схоже с осенью 2006. В тот период (2005-2006 гг.) цена квадратного метра на недвижимость в Москве поднялась до 4,20 $, поэтому осенью 2006 года и предполагалось существенное поднятие цен. Но прогнозы не оправдали себя. В тот период, как и сейчас, цены был на грани платежеспособности потенциальных покупателей. В результате этого вместо скачка цен наблюдалась их стабилизация, возможно даже легкий спад, чтобы восстановить баланс спроса и предложения. Конечно, резкого обвала цен не было, наблюдалась небольшая коррекция цен в пределах 5-15%.
На сегодняшний день цены очень приблизились к тем параметрам. Цена одного квадратного метра в среднем составляет 4,500$. Что правда, существует определенная разница между заработком тех людей, которые покупают жилье и самой стоимостью жилья. Все сводится к тому, что в наступившем году рынку недвижимости необходима передышка. Осень предыдущего года не показала великого прироста цен, что подкреплялось плохой активностью. Не предвидится такого прорыва вверх, как в 2001 году. 2011 год будет сориентирован в том направлении, которое рассмотрено на примере предыдущего года. Те квартиры, которые больше всего пользуются спросом, и цены которых позволяют найти себе покупателя будут в лучшем положении. Это так называемый «эконом-класс». Сюда входят лучшие квартиры вторичного рынка или недорогие в новых домах. В 2011 году у них есть возможность вырасти в цене от 5 до 15 %, что может перешагнуть уровень инфляции. А вот если хорошо поторговаться, то можно снизить цену до 15% на жилье «низшего сорта» вторичного рынка. Но, в общем, больших изменений в стоимости этих объектов не предвидится.
А элитную недвижимость ожидает застой в продаже или же спад цен. Только имеющие хорошее расположение и обязательную «изюминку» смогут рассчитывать на то, что их стоимость не упадет, а может и немного повысится. Не взирая ни на что, потенциальные покупатели такого жилья, где бы оно не находилось: в черте города или за его пределами, будут решительно настаивать на скидке до 20%.
Продажа недвижимости в 2010 году: тенденции прогнозы
Рынок жилья сейчас достаточно стабилен. Хотя в течении прошедшего года сложно было говорить о тенденциях продажи недвижимости. Данные показателей не давали однозначного соответствия спроса и предложения. Анализируя динамику изменения цены на недвижимость, стабилизация диапазона цен наступила к концу 2009 года. Аналитики подтвердили это в своих расчетах на будущий год. Развитию рынка препятствовал экономический кризис. Он внес существенные коррективы в цены на жилье.
Ситуация падения цен, как правило, характеризуется нервозностью и слухами. Искаженную информацию дополнили неправильные акценты. Это породило препятствия для развития рынка. Очевидно, что тенденция снижения цен отразилась на покупательском секторе. Этот процесс объективно неизбежен при снижении покупательской способности. Лидеры по уровню цен используют такие привлекательные предложения как экологичность, незагруженность трасс, инфраструктуру. Такие предложения не имеют проблем для развития строительства и реализации. Однако, их число составляет только определенный сегмент рынка. Остальные, несмотря на широкий круг предложений уступили спросу. Потенциальное падение цен было объявлено экспертами состоянием рынка. В эту категорию попал вторичный рынок жилья и новостройки.
Индекс доходности жилья начал снижаться с его удешевлением. В период стагнации рынка ожидалось его максимальное падение. Законы рынка предусматривают снижение стоимости до номинального уровня банковских депозитов. Это и привлекло покупателей занять позицию наблюдателей. Активность также нейтрализовалась сезонными продажами недвижимости. Поэтому со второй половины года многие квартиры были сняты с продаж. Аналогичная ситуация с индексом доходности иллюстрировала подорожание недвижимости после кризиса 1998-1999 года. Законы цикличности маркетинга отражают рост индекса доходности почти вдвое после некоторого спада. На эту проверенную практику ссылаются управляющие ведущие аналитические центры. К этой цифре ведет ежемесячное увеличение цен на жилье на 3-4%.
Данные аналитиков бизнеса основаны на глубоком и всестороннем исследовании. Год - достаточно большой период ожидания для покупателей недвижимости. По его истечении участники рынка возвращаются для сделок. Их зачастую диктуют объективные законы жизненной необходимости. Большое значение также имеет статистика стабилизации продаж недвижимости. Также рынок жилья постоянно привлекателен для инвестиций, поскольку постоянно востребован.
Недорогие сегменты рынка недвижимости развиваются активнее всего. В августе ситуация стабилизировалась, цены на квартиры продолжали уменьшаться, но в пределах 1-2% в месяц. После этого ожидался рост цен. Согласно прогнозам, в первой половине 2010 рынок будет постепенно оживать, снижение цен должно окончательно прекратиться. А чтобы начался рост, необходимо, чтобы совпал ряд условий: увеличение мировых цен на нефть, рост котировок на российском фондовом рынке, поступление долгосрочных кредитов от иностранных инвесторов, открытие программ ипотечного кредитования отечественными банками. Тогда, как отмечает Елена Голубева, постепенно с марта начнут увеличиваться цены на самые дешевые и, соответственно, самые востребованные объекты недвижимости, затем летом поднимутся цены и на другие квартиры и дома. Это должно быть очень заметно на примере рынка новостроек. В период кризиса строительство практически не велось, кредиты строителям не выдавались, покупательная способность населения упала практически до нуля. Стройки по всей стране были заморожены, новые проекты были закрыты. Но постепенно пертурбации прекратились, люди привыкли работать в непростых условиях, изменили свои планы и способы продвижения. Строительные компании пытались завершить уже начатые объекты. В это время возникали ситуации, когда квартиры в новостройках предлагались по минимальным ценам, это привлекло внимание покупателей. Постепенно все больше людей проявляют интерес к покупке квартир, заключаются новые сделки по покупке первичной недвижимости. И с ростом спроса количество непроданных объектов постепенно уменьшается.
По мнению экспертов, кризис затронет первичный рынок гораздо глубже, чем вторичный, его восстановление займет намного больше времени. Примерно тоже самое происходило и в 1998 году, когда сначала начали раскупать квартиры на вторичном рынке, а потом, когда объемы предложения упали, покупатели переключились на первичный. В 2010 году должен начаться переходный этап, когда будут закладываться новые проекты, требующие реализации. Такого мнения придерживается Генеральный директор Аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. По его словам, будет наблюдаться постепенный дефицит квартир первичного рынка, поэтому цены должны вырасти уже во втором полугодии 2010 года. Тоже самое произойдет и с дорогим жильем. Застройщики будут стремиться сдать уже начатые объекты, даже при низком уровне финансирования. А покупатели будут рады, что купили квартиры по выгодной цене. Всех остальных ожидает небольшое разочарование от того, что удачный момент упущен и ценовое "дно" пройдено. Тем, кто занимается продажей недвижимости и в частности жилья на вторичном рынке, не стоит надеяться на быстрый рост цен в первом полугодии 2010 года, предложение все еще не будет подкреплено достаточным спросом. Осенью ситуация должна измениться.
